Resolución de contrato por falta de financiación

La situación de España y casi todo el mundo por la grave pandemia del COVID- 19, está produciendo ya, y por un tiempo prolongado, unos efectos económicos negativos muy cuantiosos y abre la puerta a que, desde el principio general del obligado cumplimiento de lo libremente estipulado en cualquier negocio jurídico, se pueda dejar paso una interpretación más extensiva y lógica en la que las circunstancias sobrevenidas e imprevisibles y con daños extraordinarios puedan suponer la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus dejando sin efecto el contrato o modulando o modificando las prestaciones exigibles pactadas.

El artículo 47 CE, dentro de los principios rectores de la política social y económica, señala que "Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación". En pleno boom inmobiliario y de bonanza económica, multitud de personas se lanzaron a comprar inmuebles aun cuando los precios habían aumentado considerablemente.

Como sabemos, hasta que se entrega la vivienda en cuestión, el comprador debe satisfacer una serie de cantidades a cuenta y es con la firma de la escritura pública de compraventa cuando se suele solicitar a una entidad bancaria el correspondiente préstamo con garantía hipotecaria. No obstante existe diferencia de sectores, tipos de empresas, fluctuabilidad y de resiliencia económica.

Aceptar esa pretensión supondría tener que asumir una posición generalmente revisionista –olvidando otras razones o causas concurrentes como pudieran ser la gestión empresarial, pérdidas anteriores acumuladas, crisis específicas del sector, etcétera- respecto cientos de miles o millones de contratos afectados por una crisis que han dejado en muchísima peor condición a una de las partes, afectándoles incluso en algunos casos a la continuidad o viabilidad de su posición económica y con unas consecuencias infinitamente más demoledoras para su situación patrimonial e incluso su subsistencia no sólo económica ni vital y no se les ocurre (y carecen de medios) para suscitar y promover en vía jurídica la atribución de la responsabilidad de su situación a una crisis general si no fuese esta la principal causa determinante y sí otros motivos.

Lo cierto es que la jurisprudencia en general viene siendo muy cautelosa. La resolución del contrato de compraventa invocando el comprador la imposibilidad de obtener financiación como causa de resolución del contrato de compraventa, ha de pasar siempre por que se acredite suficientemente la fuerza mayor derivada de la alteración de la capacidad económica del comprador, lo que puede venir provocado tanto por la pérdida de ingresos como por la imposibilidad de obtener financiación para la compra de la vivienda; pero en todo caso habrá de probarse cumplidamente que al contratar no era previsible razonablemente que sobrevinieran las circunstancias que posteriormente han impedido el cumplimiento del contrato.

Conforme a ello, no cabe atender a la pretensión resolutoria de la parte compradora cuando ésta se limita a afirmar que no obtiene financiación, sin que pruebe la concreta medida en que ha empeorado su situación económica respecto de la que tenía cuando se perfeccionó la compra, ni que la ha sido denegada la financiación por varias entidades bancarias a las que haya acudido en demanda de aquélla.

Así, podrá hablarse verdaderamente y en muchos de los casos de algo más que una suspensión con efectos nocivos sino, más bien, de una paralización o ralentización en el tiempo tan prolongada que produzca análogas consecuencias que la practica inactividad de la economía. En este sentido, aunque resulte, como decimos, imprevisible, habría, en su momento, que distinguir a efectos de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, aquellas actividades económicas o contratos cuyos efectos lesivos sean a corto, medio o largo plazo, siendo estos dos últimos los más expuestos.

Y ello, más allá de la soportabilidad, la resiliencia económica o la capacidad para una asunción de un riesgo básico o, en su caso, extraordinario o excesivo que afecte a la base económica del negocio jurídico de modo que sean tan considerable la onerosidad como para que entre en juego y se pueda aplicar la referida cláusula. Con ello queremos indicar que el Derecho español carece de una disposición general sobre revisión o resolución del contrato por alteración sobrevenida de las circunstancias.

Sin embargo, es indiscutida en la doctrina jurisprudencial la existencia de un principio que permita a un contratante desligarse del contrato, exonerándose de toda responsabilidad, como consecuencia de la aparición de hechos sobrevenidos imprevisibles. La cuestión es determinar en qué medida la dificultad para conseguir financiación para cumplir un contrato puede considerarse una circunstancia imprevisible cuando se perfeccionó el contrato de modo tal que, sobrevenida, permita al deudor resolver el contrato sin consecuencias económicas para él.

Con carácter general, la jurisprudencia de la sala ha negado que las dificultades de financiación de un contratante le permiten resolver el contrato, por ser un riesgo que corre de su cuenta. Sin embargo, en los casos en los que el vendedor-promotor asume contractualmente el compromiso de que el comprador obtendrá la financiación que precisa para cumplir el contrato de compraventa mediante la subrogación en el préstamo hipotecario que el propio vendedor negocia con tercero (una entidad financiera, en la práctica), la denegación de la subrogación supone un incumplimiento por parte del vendedor y permite al comprador resolver la compraventa y liberarse de sus obligaciones.

Desde Munguia&Asociados se indica que, la regla general es que la dificultad o imposibilidad de obtener financiación para cumplir un contrato es un riesgo del deudor, del que no puede exonerarse alegando que no cumple sus obligaciones contractuales porque se han frustrado sus expectativas de financiarse.

Como excepción, el deudor podrá excusarse cuando sea la otra parte quien haya asumido el riesgo de la financiación, por ejemplo asumiendo el compromiso de la financiación por un tercero o vinculando la eficacia del contrato principal a esta financiación.