El nuevo plazo de los arrendamientos de viviendas y los alquileres de turismo vacacional

Novedad en el sector platanero representativa del equilibrio de los tres poderes

“La imagen es como se percibe la marca, no como es”, nos recordaba, el 22 de febrero de 2019, Carlos Espinosa de los Monteros, ex alto comisionado de la Marca España, que nos contó que, en su entorno, los conceptos que se asocian a Canarias en Europa, es decir, con su marca, son, entre otros, los siguientes: “clima, lejos, vacaciones, plátano, flores, amarillo, belleza y ecología”.

Igualmente, nos recordó, junto con Héctor Gómez, destacado político canario y director general de TURESPAÑA, que el turismo es la industria más importante de la economía española y representa más del 11 por ciento del PIB.

Lo hicieron, en un acto organizado por APD Canarias y en un lugar emblemático, el Gran Hotel Bahía del Duque, ubicado en Adeje, que, habiendo cumplido su vigésimo quinto aniversario, ha sido y sigue siendo el buque insignia tractor del turismo de calidad en Canarias, y en especial en el sur de Tenerife.

legislacion plazo de los arrendamientos de viviendas y los alquileres de turismo vacacional

En este contexto, debemos tener presente que, los cambios que se están produciendo a nuestro alrededor son “disruptivos”, cambios rápidos basados en algoritmos, y en los que prevalece la “desintermediación”, todo se tiende a contratar directamente, como, el 31 de enero de 2019, destacaba José María Aznar, expresidente del Gobierno de España, en una conferencia organizada por el asesor financiero Jorge Hodgson, en el primer aniversario de su empresa, y celebrada en otro hotel de referencia en el sur de Tenerife, el Hotel Europe Villa Cortés.

Así como, que en la nueva revolución puede que no intervenga la humanidad, sino la inteligencia artificial, aunque los algoritmos que la hicieran posible fueran hechos por humanos.

La realidad es que estamos rodeados de algoritmos, que, aún cuando pudiera parecer un concepto abstracto, no son más que las operaciones matemáticas que nos rodean, que sirven para dar soluciones a los problemas. De ahí, la importancia de que sean cada vez más las personas, en venideras generaciones, que dominen el arte de las matemáticas y la gestión del “Big Data” para afrontar futuras revoluciones.

La historia demuestra que siempre ha existido la rivalidad entre la potencia establecida y la potencia emergente. En el ámbito económico y social en el que hablamos, equivaldría a la competencia entre el sector turístico existente, el hotelero, y el emergente, los alquileres de turismo vacacional, así como la convivencia de estos últimos con los arrendamientos de viviendas, y ello, en un contexto constitucional, artículos 9 y 47, en el que, como principios básicos, se deben promover las condiciones para facilitar a las personas el acceso a la vida económica y social, y a una vivienda digna y adecuada.

Buscando el equilibrio de la citada convivencia, acertadamente o no, se acaba de reformar la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, mediante el Real Decreto 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, publicado en el Boletín Oficial de España el 5 de marzo de 2019, en el que se establece el nuevo plazo mínimo para los arrendamientos de viviendas, a favor y optativo para el inquilino, en cinco años, y en siete años para el caso de que sea una persona jurídica el arrendador, es decir, que quien perciba la renta sea una empresa, y con una prórroga adicional hasta de tres años más, si no se preavisa por parte del arrendador o el inquilino, con cuatro o dos meses de antelación al citado plazo mínimo, respectivamente.

No se imponen esos plazos a viviendas arrendadas, en su totalidad, de más de 300 metros cuadrados o con una renta anual inicial que supere 5,5 veces una anualidad del salario mínimo interprofesional.

La distinción entre personas físicas y empresas, y los derechos y obligaciones que se ostentan en un caso y otro, en ocasiones, puede tener su lógica, si bien se me plantean dudas en lo que al plazo se refiere, pero, en cualquier caso, a mi entender, debería acompañarse con una mayor igualdad en el tratamiento fiscal, permitiendo a las personas físicas generar el patrimonio que su esfuerzo, capacidad y suerte les permita, sin que por ello se les imponga una mayor carga fiscal.

Lo contrario, resulta, cuanto menos, contradictorio. Se aboca a la creación de empresas, en ocasiones innecesarias, para después preguntarles quienes son los titulares reales. Es más sencillo, que a las personas se les facilite tener su patrimonio directamente, cumpliendo con unas justas obligaciones fiscales, en una igualdad de condiciones efectiva y realmente proporcional a sus ingresos reales, no ficticios ni teóricos, aplicando normas sencillas y entendibles para la media de las personas, y al mismo tiempo evitando que se produzcan varias cargas impositivas en supuestos en los que, en la práctica, solo se produce un único negocio jurídico con beneficio económico real.

Todo ello, en un contexto en el que, como indica el citado Real Decreto 7/2019, de 1 de marzo, en el año 2017, más del 42% de los hogares españoles destinaban más del 40% de sus ingresos al pago del alquiler, y que el precio de los alquileres se ha incrementado en los últimos tres años en más de un 15% y, en algunas localizaciones, ubicadas en provincias turísticas, como Las Palmas y Santa Cruz de Tenerife, así como en Barcelona, Madrid, Baleares y Málaga, el incremento duplica el registrado en el conjunto de España.

nuevo plazo arrendamientos viviendas alquileres turismo vacacional cajasiete itop

Igualmente, recoge una precisión técnica cuando excluye de la Ley de Arrendamientos Urbanos el alquiler de viviendas de uso turístico, suprimiendo la limitación de que estas deban ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente a lo establecido en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación.

Lo anterior, nos lleva a recordar la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de lo Contencioso-administrativo, Sección 3ª, número 26/2019, de 15 de enero de 2019, Rec. 3760/2017, que se refiere a la doctrina esencial en contra de determinadas restricciones del Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias. Dicha doctrina favorece la oferta de viviendas vacacionales en zonas turísticas, la cesión por habitaciones y el uso compartido.

El alquiler de viviendas para turismo vacacional es una muestra clara de la “desintermediación” y de los cambios “disruptivos”, que llegan a poner en tela de juicio principios como la “unidad de explotación” en las actividades turísticas.

Tanto es así, que el citado Real Decreto 7/2019, de 1 de marzo, también modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, estableciendo que corresponde a la Junta de propietarios el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad de alquiler de viviendas de uso turístico, con el voto favorable de las tres quintas partes del total que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, incluso con la posibilidad de incrementar hasta un 20% su contribución a los gastos comunes.

Por otro lado, la Ley 8/2018, de 5 de noviembre, por la que se modifica la Ley 19/1994, de 6 de julio, de modificación del Régimen Económico y Fiscal de Canarias, estableció que, en ningún caso, se podrá materializar la reserva para inversiones en Canarias, conocida como RIC, en la adquisición, rehabilitación o reforma de inmuebles destinados a viviendas con fines turísticos.

Por último, volviendo a uno de los conceptos con los que se identifica la marca Canarias, el “plátano”, una novedad, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Canarias, en Las Palmas de Gran Canaria, Sala de lo Contencioso-administrativo, Sección 1ª, número 81/2019, de 11 de febrero de 2019, Rec. 510/2017, por la que dicho Tribunal modifica su criterio y vuelve a su doctrina inicial, retrotrayendo los efectos de la aclaración hecha por el poder legislativo, atendiendo a los principios de seguridad jurídica, confianza legítima y los actos propios de la Administración.

Dicha aclaración del poder legislativo, se corresponde con la realizada mediante la publicación de la citada Ley 8/2018, de 5 de noviembre, con la que se dejaba establecido, de forma clara, que a los efectos del cálculo de los rendimientos derivados de la venta de bienes corporales producidos en Canarias, formarán parte de los mismos las ayudas plataneras, y por tanto, su inclusión a los efectos de la bonificación.

En mi opinión, la citada Sentencia es un buen ejemplo de lo que representa la independencia y el equilibrio de los tres poderes: el ejecutivo, el judicial y el legislativo, esencia de la democracia.

leopoldo cologan arrendamientos

Google Plus

Artículos Relacionados

Sobre el Autor

Leopoldo Cólogan

Leopoldo Cólogan

Abogado, Licenciado en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid (San Pablo CEU), que inició su carrera profesional a comienzos del año 1997, después de haber realizado unas prácticas en Dublín y Bruselas, y que, tras veinte años de ejercicio profesional, de los cuales más de ocho han sido como socio de una gran firma internacional como Garrigues, ha creado el primer “Law Hotel”, que es un nuevo concepto y marca de despacho, fundando en el año 2017 en Santa Cruz de Tenerife, Islas Canarias, España, la nueva firma legal:

Está especializado en el asesoramiento legal en litigios y arbitrajes relativos a conflictos mercantiles, civiles y societarios, y tiene una amplia experiencia en concursal y situaciones de insolvencia, penal, administrativo y contencioso administrativo. Especialmente, destaca su intervención en sectores como la construcción, turismo y hoteles, la distribución, y en el asesoramiento a organizaciones de productores y cooperativas, así como en negociaciones con entidades financieras.

El arbitraje y la mediación internacional y nacional es una de sus vocaciones.Además del desempeño de su profesión como abogado, participa habitualmente como ponente en jornadas y congresos, siendo también Profesor del Máster Universitario en Abogacía de la Facultad de Derecho de la Universidad de La Laguna, en colaboración con el Ilustre Colegio de Abogados de Santa Cruz de Tenerife al que pertenece, y ha sido incluido en el prestigioso directorio internacional Best Lawyers.

Colabora dentro de la temática de Legislación.

Leopoldo Cólogan | Law Hotel 
T +34 609 813 306
C/ Valentín Sanz, 23, 5º 38002 Santa Cruz de Tenerife   
Islas Canarias. España. 

  • Esta dirección de correo electrónico está siendo protegida contra los robots de spam. Necesita tener JavaScript habilitado para poder verlo.

Deja un comentario

Estás comentando como invitado.
Cajasietecontunegocio
Comprometidosconnuestragente

Suscríbete a nuestra Newsletter