Acercamiento a la Nueva Ley Hipotecaria

Por Juan Miguel Mungía Torres, Director del despacho profesional MUNGUÍA & ASOCIADOS.

La protección del deudor hipotecario ha sido una preocupación constante y la acción de los poderes públicos se ha centrado en aquellos deudores sin recursos que atravesaban situaciones de especial debilidad: acciones conducentes a procurar la reestructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago, como mecanismos de flexibilización de los procedimientos de ejecución hipotecaria.

El Ministerio de Economía ya tiene lista la reforma de la ley hipotecaria que ha enviado al Consejo de Estado como paso previo a la aprobación en el Consejo de Ministros a la vuelta del verano. Esta normativa pretende "avanzar en la protección de los consumidores y preservar la cultura de pago", cumpliendo con la exigencia de Bruselas de transponer a la legislación española la directiva europea 2014/17/UE, que marca las reglas de juego comunes para el sistema hipotecario europeo. La Comisión Europea denunció a España, junto a Croacia, Chipre y Portugal, ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) por no haber incorporado completamente la normativa comunitaria antes del 21 de marzo de 2016. 

Así la normativa apunta que elevará los umbrales de impago para impedir que el banco pueda ejecutar el vencimiento anticipado del préstamo. Actualmente, se puede vencer con tres cuotas impagadas. En concreto, durante la primera mitad del contrato, se podrá ejecutar cuando se deje de pagar el 2% del principal. Por ejemplo, en una hipoteca de 100.000 euros (sin intereses), se tendrían que acumular 2.000 euros de retraso para que se pueda aplicar el vencimiento anticipado. En la segunda mitad del contrato, este porcentaje se duplica, hasta el 4%, ya que se entiende que el cliente habrá pagado una buena parte del crédito religiosamente, por lo que se merece un margen mayor.

Si las cuotas mensuales son muy bajas, también se establece un límite temporal para acumular impagos: 9 meses durante la primera mitad de la hipoteca y 12 meses a partir de la segunda. Esto es, se multiplican por tres y por cuatro, respectivamente, los límites temporales que funcionan actualmente. Esta parte de la normativa se aplicaría de forma retroactiva, de modo que cualquier vencimiento anticipado, una vez que se apruebe la norma en las Cortes, será de obligada aplicación por la entidad bancaria a todos los clientes.

También se regularán los intereses de demora, de modo que no quede margen a la negociación entre el banco y el cliente: en concreto, se aplicará un tipo de interés que multiplicará por tres el precio oficial del dinero, sin que ello pueda ser objeto de negociación alguna.

En cuanto a la amortización anticipada del crédito, la normativa actual dispone que la comisión de reembolso tenga un coste del 0,5% o del 0,25% que se aplica sobre el montante total del préstamo. La nueva ley establece que se aplicará un tipo del 0,5% durante los tres primeros años de hipoteca, se reducirá hasta el 0,25% entre el tercer y el quinto año, y a partir de ese momento, no habrá ninguna penalización. En el caso de las hipotecas a tipo fijo, la comisión será del 4% durante los tres primeros años y del 3% a partir de ese momento. Pero esa denominada cultura de pago y protección al consumidor tiene en la Ley una novedad importante:  la comisión se aplicará únicamente sobre la cuantía amortizada, y no sobre el total del préstamo, que es como se aplica actualmente por la entidad bancaria.

La nueva ley también reduce el coste de pasar una hipoteca de tipo variable a fijo reduciendo la compensación que tiene que abonar el cliente a la entidad bancaria, que se limita a un periodo de tres años; pasado dicho plazo el cambio será gratuito y la comisión máxima será del 0,25%.

Una vez informado por el banco, el consumidor deberá acudir gratuitamente al notario para que este revise toda la documentación y garantice que entiende todas las condiciones del préstamo. Es responsabilidad expresa del notario certificar que el cliente es consciente de lo que firma y de ello debe dar constancia. Además, la hipoteca ya no podrá ir asociada a laobligatoriedad de contratar determinados productos asociados como seguros del hogar, domiciliaciones de nómina o tarjetas de crédito.

Sin embargo en esta reforma no tiene cabida la dación en pago. Ni tampoco se pronuncia respecto de la  obligación del banco de correr con los costes de notaría y otros gastos de la hipoteca., aunque puede exigirse de la entidad bancaria que  aclare cómo deben repartirse  estos gastos.

En definitiva, el gran objetivo de esta ley es reducir la litigiosidad e incrementar la seguridad jurídica en un sector que se ha visto particularmente afectado por la crisis.

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Sobre el Autor

Juan Miguel Munguía Torres

Juan Miguel Munguía Torres

Como Director del despacho profesional MUNGUÍA & ASOCIADOS, con una dilatada experiencia y decidida vocación de servicio hacia la sociedad y el sector empresarial canario, este despacho profesional aúna, junto a una visión clásica del Derecho, una constante atención a las nuevas áreas de desarrollo jurídico. MUNGUÍA & ASOCIADOS despliega un esfuerzo importante para garantizar la formación continuada de sus colaboradores, así como en la permanente mejora de los medios técnicos que sirven al desarrollo de su actividad.

Con más de veintiséis años de ejercicio profesional, quince en el sector bancario, Técnico Superior Contable, Mediador de Seguros y Administrador Concursal en ejercicio, nuestro despacho comprende ramas como el Derecho Naval, donde asesoramos en seguro marítimo y averías; P&I Clubs world y coberturas de defensa jurídica; reclamaciones de daños personales y materiales; registro de Matrícula de Buques ‐ Registro administrativo de abanderamiento. (REBECA). O el derecho penal de la empresa donde asesoramos en: delitos contra epatrimonio y contra el orden socioeconómico; delitos contra la Administración pública y contra la Administración de Justicia o en los delitos contra la Hacienda Pública y la Seguridad Social; en delitos contra la seguridad y salud en el trabajo; o los delitos contra la ordenación del territorio y medioambientales. Nuestra especialización es una constante.

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