A propósito de la nueva ley de la vivienda y el ahorro previsional

“¡El mar, idiota, el mar!”  le decía Miliki a Gabi (todos los que pasen de los 40 lo recordarán) y en esa línea yo diría..." ¡La única forma de influir en el precio del alquiler es aumentando el número de pisos en alquiler!" 

Quiero decir, antes de nada, que las cifras que cito son las recogidas en un portal inmobiliario como Idealista y son por tanto orientativas y asumo que no son las reales.

Los diferentes componentes del observatorio de la vivienda en Santa Cruz de Tenerife (el Instituto Canario de la Vivienda, el Colegio Oficial de Arquitectos de Santa Cruz de Tenerife (COAC), el Colegio Oficial de Administradores de Fincas (COAF), el Colegio Oficial de Trabajo Social de Santa Cruz de Tenerife, la Federación de Empresarios de la Construcción de Tenerife (FEPECO), Provivienda, y Cáritas Diocesana junto a la PAH) son los que pueden ofrecer las cifras con rigor.

Las cifras orientativas a las que me refería nos indican que, en la provincia de Tenerife, por hablar de algo cercano, hay 20 veces más oferta de pisos a la venta que pisos en alquiler de larga duración.

Y repito, según datos de idealista, la oferta de viviendas de alquiler de larga duración se ha reducido un 12% en el último año y sigue cayendo con fuerza en los principales mercados, llegando a reducirse un 26% en Madrid, un 23% en Málaga y un 12% en Barcelona.

No estoy seguro que la ley haga que el propietario sienta falta de protección jurídica y haya más sobreprotección al inquilino, pero el propietario ha tomado una de estas cuatro decisiones, que influye en el precio y oferta de los alquileres de larga duración:

• No pone sus viviendas vacías en alquiler (me informe en el programa de vivienda vacía de Visocan y había mucha demanda, pero poca oferta de pisos al programa)
• Pasa el alquiler de sus viviendas de alquiler de larga duración a alquiler de temporada (máximo 11 meses)
• Pone sus viviendas en alquiler vacacional
• Alquila sus viviendas por habitaciones

Y de estas decisiones, observamos esa falta de oferta y alza en los precios del alquiler.

Por tanto, la situación es que tenemos un problema, si no hay más oferta de pisos para alquiler de larga duración los precios nunca bajaran... 

Lo único que importa son los incentivos y como ponerlos de acuerdo, para gobierno y propietario (ya sea particular o inversor corporativo).

¿Cuál es el incentivo del gobierno?

Desarrollar una labor social para que las personas tengan una vivienda digna y asequible, derecho que se defiende en la constitución en el Art 47. Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. "Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho", regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.

¿Cuál es el incentivo del inversor?

Rentabilizar su inversión creando productos mejores que la competencia queriendo siempre subir la rentabilidad, aumentado el precio o bajando los costes 

¿COMO PONER DE ACUERDO A GOBIERNO E INVERSOR Y QUE HAYA EL MISMO INCENTIVO EN BAJAR EL PRECIO?

• La Sareb desde hace tiempo persigue ceder los derechos de superficie de sus suelos, con un plazo estimado igual o superior a 50 años, para que promotores privados construyan y exploten vivienda de alquiler asequible.
• Y se hace necesario la creación de leyes autonómicas coordinadas con el ministerio de vivienda que “obliguen” a crear este parque de vivienda de alquiler de precio asequible. Llevar parte del dinero obtenido del rendimiento de estos alquileres asequibles a fondos de pensiones de los cotizantes añadiría una mejora a la fiscalidad y seguridad al que ceda la vivienda. Por ejemplo, en Francia se obliga a tener un 20% de vivienda en este régimen. En Canarias no llegamos al 0,1% en este régimen de vivienda. 

Con estas dos premisas anteriores podemos facilitar que haya los mismos incentivos para todos:

• Constructor/Promotor: Recibe más ingresos, por más proyectos, unido a las subvenciones de infraestructuras energéticas para mejorar el consumo energético.
• Inversor: Rentabiliza con menor costo, por la rebaja en el precio del suelo y desarrolla una labor social. Se lleva potenciando la inversión de impacto ya bastante tiempo, buscando un pacto de estado, como ejemplo SpainNAB, plataforma nacional que representa a todos los grupos de interés necesarios para redirigir flujos de capital significativos hacia un impacto social y ambiental positivo.
• Trabajador: Que puede ser también inversor, puede recibir en el ahorro para su pensión el beneficio de las rentas obtenidas en estos alquileres, mientras que desarrolla una labor social.
• Gobierno: Consigue ampliar el número de viviendas en alquiler asequible y trata de aumentar la pensión complementaria involucrando a los trabajadores. 

En vez de que solo los fondos extranjeros o empresas accedan a las oportunidades de inversión inmobiliaria en nuestro territorio, se puede crear en Canarias un modelo parecido al que hay en Francia, para apoyar la creación de vivienda asequible.

En Canarias como ejemplo con 600.000 cotizantes, pongamos con un sueldo medio de 25K, se puede como en Francia, para apoyar la creación de vivienda asequible, crear otro MEI, impuesto que nos han impuesto por decreto, impuesto que es un 0,5% sobre el sueldo anual es destinado al ahorro para el fondo de reserva para el pago de las pensiones, se podría añadir otro impuesto con el mismo 0,5% sobre el sueldo anual para la creación de este parque de vivienda pública, como hacen en Francia con cargos sociales en la nómina.

De esta forma recaudar aquí en Canarias como ejemplo, de forma estimada, 125€ al año por cotizante y tener 75.000.000€ al año para poder construir 800 viviendas al año en Canarias (con 81 municipios, cada pueblo ofertaría 10 viviendas de alquiler asequible al año) con un coste estimado de 95k de construcción.

Cediendo los ayuntamientos los terrenos (cedidos por la SAREB) para construir y desde los presupuestos generales el gobierno ampliando deducciones a los actores implicados, empresas y trabajadores que alquilen y construyan estas viviendas.

De estas viviendas, los derechos económicos que se obtienen del retorno de los alquileres serian "propiedad de los cotizantes" con el objetivo de redirigirlo a su pensión de forma automática.

Se pondrían en alquiler con precio asequible y el retorno de los alquileres se sortea entre los cotizantes para redirigirlo a su pensión complementaria como se hace en UK (con los bonds premium), todo de forma automática y pudiendo tener mejoras en la fiscalidad los ganadores (que son todos, el que gana y el que ahorra su aportación con su 0,5% que sigue siendo suya).

Adicionalmente a las iniciativas de la administración, la propuesta de NEOPENSION es apoyar tecnológicamente esta fórmula ofreciendo nuestro producto y servicio INMO+ a gestoras para mejorar la previsión social, ofreciendo el servicio a asociaciones de promotoras y constructoras, contando con las nuevas Socimi Sociales, (aquí en Canarias hay una ya…), a asociaciones, colegios profesionales, autónomos, sindicatos y empresas que promuevan planes de pensiones entre sus empleados e implementar y usar estas aportaciones (rendimientos de la Socimi) a los planes de pensiones, junto al ahorro que ofrecemos por medio de nuestra plataforma, puesta al servicio de las empresas así como de gestoras, brókers y EAFIs que aportan valor en la gestión del ahorro. 

Así las empresas y sus trabajadores pueden crear un escenario para que haya más oferta de pisos de alquiler asequible de larga duración haciendo que el precio de los alquileres crezca desde la regulación del mercado (la oferta y la demanda) no desde la regulación de ninguna ley. Y a la vez apoyar el complementar la pensión con ahorro automatizado para los trabajadores cumpliendo una labor social. 

Solo se trata de unir los incentivos de unos y otros (“¡El mar, idiota, el mar!” que diría Miliki)

Fijémonos en iniciativas de otros países (como Francia y UK) y aquí en España hagamos uso de nuestra creatividad para avanzar en mejorar el acceso a la vivienda y a la vez complementar nuestras pensiones