El régimen jurídico de las viviendas vacacionales en Canarias ¿Es necesaria una reforma normativa?

El régimen jurídico de las viviendas vacacionales en Canarias ¿Es necesaria una reforma normativa?

Resulta obvio decir que el sector turístico en España y, en particular, en Canarias, ha experimentado importantes cambios durante los últimos años para adaptarse a diversos procesos innovación, diversificando y ajustando de forma constante los servicios turísticos asociados, todo ello impulsado, en gran medida, por el crecimiento de la economía digital1

Como parte de esta evolución, algunas Comunidades Autónomas españolas han publicado normas que regulan nuevas actividades turísticas, por ejemplo, la actividad relacionada con las viviendas de uso vacacional y su promoción a través de determinados canales de oferta turística2 (canales de intermediación virtuales, páginas webs de promoción, publicidad, reserva o alquiler, etc.).

En este ámbito se sitúa el Decreto canario 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales en nuestra Comunidad (en adelante, el Decreto), y que establece las condiciones y requisitos que deben cumplir en el Archipiélago canario este tipo de viviendas, consideradas como alojamientos turísticos de tipo extrahotelero. 

El Decreto, en concreto, define estas viviendas como aquéllas que, estando amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato, -además de cumplir con otros tantos requisitos normativos-, son comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística, como los anteriormente indicados, para ser cedidas temporalmente por un periodo de tiempo, que no implique cambio de residencia por parte de la persona usuaria, y en su totalidad a terceros, de forma habitual (es decir, la cesión de la vivienda, dos o más veces dentro del período de un año o una vez al año, pero en repetidas ocasiones), con fines de alojamiento vacacional y a cambio de un precio3.

Según recientes datos oficiales, el alquiler vacacional en Canarias cuenta con 28.188 viviendas y ha generado durante el 2015 un impacto económico en el sector turístico de 528 millones4.  Por otra parte, Canarias, parece situarse entre las comunidades con mayor demanda de alquiler vacacional5. 

Pues bien, el pasado 20 de mayo de 2016, la CNMC publicó un Informe Económico impugnando este Decreto al entender que parte de sus normas restringían de forma injustificada la competencia6 . En este Informe se hace un análisis detallado acerca de las posibles restricciones y sus motivos, y en particular, de aquella relativa a la exclusión del mercado de alojamiento turístico de las viviendas turísticas establecidas en suelos de tipo turístico7. Pero, además de lo anterior, también califica como restricciones no fundamentadas a la competencia e incluidas en el Decreto las siguientes:

  • Alquilar la vivienda en su totalidad, de forma íntegra, y sin posibilidad de alquiler por estancias y habitaciones separadas (art.2 c) y 12.1 del Decreto).
  • Prever un régimen de declaración responsable y de inscripción en un registro (art.13 del Decreto). 
  • Establecer una serie de requisitos, de distinto tipo, sobre las viviendas al obligar, por un lado, a las viviendas vacacionales a cumplir un conjunto de requisitos de equipamientos mínimos (art.10 del Decreto) y otros condicionantes (arts. 8 y 9 del Decreto), así como a establecer una placa-distintivo (art.6 del Decreto) y contar con un número de atención telefónica (art.7 del Decreto), y otras exigencias adicionales lo que, según el regulador, eleva los costes fijos para los operadores entrantes.

Para la CNMC “(…) la entrada de las viviendas vacacionales está dinamizando el mercado de alojamiento turístico de Canarias de forma extraordinaria, incrementando el nivel de presión competitiva, reduciendo los precios, proporcionando incentivos para una mayor calidad y eficiencia, y aumentando la variedad disponible para los consumidores. Al obstaculizar de forma sustancial la entrada de este operador y limitar su capacidad de competir, el Decreto reduce el nivel de competencia que enfrentan los operadores establecidos – fundamentalmente hoteles y apartamentos turísticos – y evita que los efectos positivos de una mayor competencia – en términos de precios, calidad, variedad e innovación - se trasladen al conjunto de la sociedad, reduciendo el bienestar general. Ninguna de las restricciones incorporadas en el Decreto y analizadas en este Informe está justificada en los principios de regulación económica eficiente. No sirven para asegurar o proteger ninguna razón imperiosa de interés general. Su único efecto es limitar la competencia e imponer un daño en el conjunto de la sociedad. (…)”8.

En base a lo anterior, la CNMC concluye en este Informe que la única opción normativa alineada con el interés general es eliminar todas estas restricciones del marco normativo y favorecer la entrada de los nuevos operadores asociados a viviendas vacacionales, generando mayor competencia en el sector.

No es objeto de esta publicación el posicionamiento de su autora en uno u otro sentido, pues sin lugar a dudas se deben balancear y equilibrar todos los intereses en juego, pero sí instara los reguladores y autoridades competentes a una mayor reflexión y debate profundo en torno a la regulación del actual modelo alojativo a fin de que, con plenas garantías para los derechos de usuarios y consumidores9, se puedan integrar también en éste nuevos operadores asociados a procesos de intercambio en línea, plataformas de localización y búsqueda de oferta alojativa y a plataformas “peer to peer” de conformidad con la normativa aplicable. Obviar esta realidad, de carácter global, no es una alternativa y, hacerlo, parece que no sería ni coherente, ni tampoco recomendable.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

  1. Los programas públicos de ayudas existentes en este ámbito como el de “Alojamientos Conectados” ha servido para impulsar y dinamizar la transformación digital de muchos negocios y actividades de tipo turístico: http://www.red.es/redes/actuaciones/69/214 y http://www.alojamientosconectados.es/turismo/. La actividad de la Consejería de Turismo, Cultura y Deportes del Gobierno de Canarias también ha ayudado a dinamizar y modernizar al sector turístico local: http://www.gobiernodecanarias.org/turismo/dir_gral_ordenacion_promocion/alojamiento/index.html
  2. Existe una publicación con legislación autonómica comparada sobre viviendas vacacionales en España que resulta accesible desde esta URL: http://www.gobiernodecanarias.org/cmsgobcan/export/sites/turismo/downloads/Alquiler_vacacional/Legislacion-CCAA-Viviendas-Turisticas-Junio-2016.pdf
  3. Quedan excluidas de esta definición las viviendas indicas en el apartado 2 del artículo 3 del Decreto, esto es, las edificaciones ubicadas en suelos turísticos que se encuentren dentro de las zonas turísticas o de las urbanizaciones turísticas, así como las viviendas ubicadas en urbanizaciones turísticas o en urbanizaciones mixtas residenciales turísticas, conforme a las definiciones establecidas en la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de renovación y modernización turística de Canarias.
  4. Información reflejada en el siguiente enlace: http://www.elmundo.es/economia/2016/07/18/578c8314268e3ef24c8b4612.html 
  5. http://eldia.es/canarias/2016-07-07/21-Canarias-comunidades-mayor-demanda-alquiler-vacacional.htm 
  6. Puede accederse al mismo a través de la siguiente URL: https://www.cnmc.es/es-es/promoci%C3%B3n/novedadespromoci%C3%B3n/novedadespromoci%C3%B3ndetalle.aspx?id=58044 

  7. Como se ha mencionado, el artículo 3.2 del Decreto excluye de su ámbito de aplicación a las viviendas ubicadas en suelos turísticos que se encuentren dentro de las zonas turísticas, urbanizaciones turísticas o urbanizaciones mixtas turísticas. Esta restricción, según la CNMC,  restringe de forma considerable la entrada de viviendas vacacionales en el mercado de alojamiento turístico de Canarias y limita, según este órgano, la competencia. En suma, dice la CNMC que  la exclusión del mercado de las viviendas ubicadas en zonas turísticas es una restricción que no está justificada ni desde la óptica del propio planificador urbanístico canario ni desde los principios de regulación económica eficiente. Del mismo modo, la CNMC resalta otras tantas posibles normas restrictivas, a su juicio, de la competencia al establecer restricciones adicionales que obstaculizan la entrada y la capacidad de competir de esta tipología de operador, como la prohibición de alquilar habitaciones de forma separada, el establecimiento de un régimen de declaración responsable y de inscripción en un registro, o la imposición de multitud de requisitos innecesarios que obstaculizan la entrada y carecen de justificación.

  8. Véase la pág.1 de su Informe.

  9. La reducción en el número de competidores en un mercado contribuye a elevar los precios y/o reducir la calidad y la variedad de los posibles servicios atentando, de igual forma, a los intereses legítimos de tales usuarios y consumidores.

Sobre el Autor

Noemí Brito

Noemí Brito

Es socia fundadora de la firma jurídica Legistel (www.legistel.es), un despacho especializado en derecho digital y TMT (Tecnología, Medios y Telecomunicaciones) y, recientemente, cofundadora de una nueva firma legal nacional, conjuntamente con el despacho Ceca Magán Abogados, llamada Comtrust (www.comtrust.es) donde ostenta el cargo de IT GRC (Gobernance, Risk and Compliance). Además, participa en múltiples organizaciones, siendo por ejemplo:  Vocal de la Junta Directiva de la Asociación de Expertos Nacionales de Abogacía Digital (ENATIC) y responsable de la Comisión Corporate ENATIC; Co-responsable del Grupo de Derecho Digital del Capítulo español de la "European Law Institute" (Spanish ELI Hub); Miembro del Comité Operativo del Data Privacy Institute-ISMS Forum Spain; Miembro del Comité Operativo del Capítulo español de CSA-ES (Cloud Security Alliance); Miembro del Comité de Dirección de la Sección TIC de AEADE (Asociación Europea de Arbitraje), así como docente en diversas Universidades y Escuelas de Negocio como la Universidad Carlos III de Madrid (UC3M), la Universidad de Salamanca (USAL), la Universidad Internacional de la Rioja (UNIR), la EOI (Escuela de Organización Industrial)). Es colaboradora habitual en diversos medios de comunicación social y digitales.
Twitter: @NoemiBritoIzdo

Colabora dentro de la temática de Legislación.

Deja un comentario

Estás comentando como invitado.
Cajasietecontunegocio
Comprometidosconnuestragente

Suscríbete a nuestra Newsletter